Casas prefabricadas: qué tipos hay y cómo elegir la más adecuada

No todas las viviendas industrializadas son iguales. Te explicamos los diferentes modelos y todo lo que debes saber antes de comprar una casa prefabricada.

Casa prefabricada de Hormipresa en El Boecillo (Valladolid), realizada con el sistema Arctic Wall de paneles estructurales con el acabado incorporado.

Casa prefabricada de Hormipresa en El Boecillo (Valladolid), realizada con el sistema Arctic Wall de paneles estructurales con el acabado incorporado.

Aunque el sector de las casas prefabricadas ha experimentado un importante crecimiento en nuestro país, todavía es una parte muy minoritaria del mercado inmobiliario, y muchas personas desconocen qué son en realidad, qué tipos de casas prefabricadas existen y si los requisitos para tener una vivienda de este tipo son diferentes de una casa convencional.

¿Qué son las casas prefabricadas?

A diferencia de una vivienda construida de forma tradicional desde cero en un terreno, una casa prefabricada se "produce" en gran parte en una factoría, para luego trasladarse por piezas o prácticamente entera para su montaje definitivo en su emplazamiento final.

La prefabricación en un entorno industrial controlado aporta varias ventajas respecto de la construcción tradicional: entre otras, se minimizan los errores de ejecución, se desperdicia menos material y se asegura mejor el aislamiento y la eficiencia energética de la envolvente. De hecho, muchos expertos apuestan por este tipo de hábitats para "descarbonizar" el sector de la construcción, responsable del 40% de las emisiones contaminantes.

Por otro lado, los plazos de realización se acortan sensiblemente respecto de una casa convencional, siendo en la mayoría de casos de unas pocas semanas. La mayor parte de ese tiempo se destina a la producción en fábrica, requiriéndose tan solo unos pocos días para los trabajos de montaje y finalización en el emplazamiento final.

Los módulos con que se realizan las casas Atlántida Homes salen de fábrica con un nivel de acabado del 90-95%. En la imagen, modelo Aura.

Los módulos con que se realizan las casas Atlántida Homes salen de fábrica con un nivel de acabado del 90-95%. En la imagen, modelo Aura.

El principal hándicap que presenta una casa prefabricada frente a otra convencional es que, por la misma naturaleza del proceso de producción, que impone una estricta planificación previa y trabaja con elementos constructivos de gran formato, existe poco margen para cambios de última hora. Todas las decisiones de diseño tienen que estar muy claras y tomarse de antemano.

Por otro lado, al contrario de la construcción tradicional, en la que el peso del edificio se transmite progresivamente al terreno a medida que avanza la obra, una casa prefabricada se coloca de golpe o en pocos días, con lo que cualquier error en la previsión geotécnica puede resultar en asentamientos por sorpresa que den lugar a roturas o grietas nada deseables.

Casa prefabricada de madera en Girona diseñada por Ferran Badia y Arquitectura Ambiental para la firma Arquima.

Casa prefabricada de madera en Girona diseñada por Ferran Badia y Arquitectura Ambiental para la firma Arquima.

Tres son los materiales principales con los que se construye una casa prefabricada: madera, hormigón y acero. La primera es el material ecológico por excelencia, además de aportar un ambiente más natural y cálido. El hormigón, por su parte, ofrece excelentes prestaciones en cuanto a inercia térmica. Finalmente, el acero se utiliza principalmente para las estructuras internas y los bastidores de determinados elementos constructivos.

¿Qué tipos de casas prefabricadas existen?

No todas las casas prefabricadas son iguales (y no todas las casas prefabricadas tienen el mismo precio). De hecho, el término prefabricación alude a una de las dos tipologías principales en que pueden clasificarse estas viviendas. Hablamos de aquellas que están constituidas por elementos estructurales de dos dimensiones –paneles– con los que luego se crea la forma final de la casa en el terreno. Por eso este tipo de vivienda prefabricada se conoce también como 2D. Una vez montada in situ, se requieren algunos trabajos de obra similares a los de la construcción convencional para llegar al resultado final.

Ejemplos de firmas que realizan este tipo de casas prefabricadas son Hormipresa Living, PMP Prêt-à-Porter, Modular Home y House Habitat. Las tres primeras utilizan hormigón como material principal, mientras que la última construye sus casas con madera contralaminada o CLT.

Edificio de viviendas prefabricadas entre medianeras en el barrio de Sants de Barcelona, de House Habitat.

Edificio de viviendas prefabricadas entre medianeras en el barrio de Sants de Barcelona, de House Habitat.

Por su parte, las casas modulares, como su nombre indica, son aquellas producidas en módulos tridimensionales que por sí solos o en combinación con otros módulos dan lugar a la forma definitiva de la casa. Con este sistema constructivo, conocido también como prefabricación 3D, las casas salen de fábrica prácticamente acabadas, en torno al 90-95% del proyecto final. En España, firmas como InHAUS, Unique Houses, Atlántida Homes, Arquima y Eurocasas son algunas de las más importantes que trabajan con este tipo de construcción modular 3D.

Casa prefabricada en Calonge (Girona), de PMP Prêt-à-Porter.

Casa prefabricada en Calonge (Girona), de PMP Prêt-à-Porter.

Salvo si hablamos de viviendas móviles –como la desarrollada por IKEA–, que no necesitan cimentación, los requisitos constructivos y legales de una casa prefabricada son exactamente los mismos que para una casa de obra convencional: se trata de un bien inmueble sometido a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) que debe cumplir además con el Código Técnico de la Edificación (CTE). Y es que las viviendas industrializadas tienen sus propias peculiaridades que, en el momento de plantear su compra, despiertan dudas. ¿Se puede construir una casa prefabricada en cualquier terreno? ¿Se necesita licencia al igual que en una casa tradicional? ¿Las condiciones para formalizar una hipoteca u obtener un préstamos son diferentes? A continuación resolvemos todas estas dudas.

¿Que hay que saber antes de comprar una casa prefabricada?

Las casas prefabricadas, ¿son un bien mueble o inmueble?
Una primera consideración es si la casa prefabricada se fijará al terreno mediante cimentación o si se ha diseñado para transportarse entera y cambiar de ubicación más adelante. En el primer caso, estaremos hablando de un bien inmueble sujeto a la Ley de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de Edificación (CTE) con su preceptiva licencia de obras. En el segundo caso, se trata de un bien mueble para el que no se requerirá tanto papeleo.

¿En qué terreno puedo instalar una casa prefabricada?
Una casa prefabricada puede levantarse sobre cualquier terreno, pero si hay que realizar un volumen considerable de excavaciones y contenciones de tierras porque este es muy escarpado, el concepto de prefabricación se desdibuja y entramos en una solución híbrida, además de que el coste se encarece sensiblemente con los trabajos adicionales. Cuanto más plana sea la parcela, mejor; algo que se convierte en requisito indispensable si hablamos de una vivienda transportable o modular que se entrega completa.

¿Cómo financio mi casa prefabricada? ¿Se puede firmar una hipoteca al uso?
Si la casa prefabricada tiene la consideración de bien inmueble, las condiciones para acceder a una hipoteca son las mismas que en una casa tradicional: el solar en el que se ubique debe tener calificación urbana, la construcción tiene que anclarse al terreno y el proyecto tiene que estar visado por un arquitecto.

Vivienda modular de hormigón y acero en La Pobla de Vallbona (Valencia). Modelo Formentor, de InHAUS, firma especializada en casas prefabricadas de hormigón y casas modulares.

Vivienda modular de hormigón y acero en La Pobla de Vallbona (Valencia). Modelo Formentor, de InHAUS, firma especializada en casas prefabricadas de hormigón y casas modulares.

Hay que tener en cuenta además otros dos factores. Por un lado, hay menos margen para la improvisación del que cabría pensar en un primer momento. La misma naturaleza de la construcción prefabricada, que impone una estricta planificación previa y trabaja con elementos constructivos de gran formato, deja poco margen para cambios de última hora. Todas las decisiones de diseño tienen que estar muy claras y tomarse de antemano.

Por otro lado, y al contrario de la construcción tradicional, en la que el peso del edificio se transmite progresivamente al terreno a medida que avanza la obra, una casa prefabricada se coloca de golpe o en pocos días, con lo que cualquier error en la previsión geotécnica puede resultar en asentamientos por sorpresa que den lugar a roturas o grietas nada deseables.

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