Edu Saz, arquitecto: “Los pisos de obra nueva te engañan con los m2 de las zonas comunes”

Si estás en la búsqueda de una vivienda, tienes varias opciones. La primera, puedes animarte a construir tu propia casa. Solo tienes que buscar una zona que te guste, un terreno y comenzar el proyecto de obra. Sin embargo, no solo es un gran coste, sino que requiere de tiempo y paciencia, ya que se suele alargar en el tiempo. Otra opción es comprar un piso de segunda mano. También suelen necesitar obra, pero el riesgo de inversión suele ser menor.

Y, por último, están las obras de nueva construcción. Son los proyectos que más llaman la atención. Son pisos modernos y algunos cuentan con buenas instalaciones como piscina, gimnasio, garajes o trasteros. No obstante, hay algo que nada te cuenta (o quizás no te fijas) de los pisos de obra nueva. Edu Saz, arquitecto y creador de contenido en Youtube, tiene claro lo que debes mirar siempre si quieres un piso nuevo.  "La obra nueva siempre resulta muy atractiva. Primeras calidades, piscina, trastero, plaza de garaje, amplias zonas comunes...pero no siempre todo es lo que parece. El marketing inmobiliario se ocupa de hacer que estas propiedades parezcan la mejor opción posible para los compradores de vivienda", advierte el arquitecto. 

¿En qué fijarse al comprar una casa de obra nueva?

Si vas a animarte a comprar una vivienda de obra nueva, estos son algunos elementos en los que deberías fijarte, según Edu Saz.

Los planos

"Los planos que se les facilitan al cliente no son los de construcción". Esto se hace para que el futuro comprador pueda ver cómo quedarían algunas estancias decoradas con mesas, camas e incluso mesillas de noche ya integradas. El arquitecto comenta que hay que tener cuidado con estos planos: "no es la primera vez que veo muebles dibujados más pequeños de lo que realmente son para que haya más sensación de amplitud". Lo ideal es contar con "planos acotados para ver los metros de los espacios". También viene bien para comprobara posteriori que la obra se ha ejecutado de acuerdo "a las dimensiones en base a las cuáles tu compraste".

Metros construidos vs. metros útiles

Los metros cuadrados construidos incluyen toda la superficie delimitada por la fachada del edificio: estancias de la vivienda, muros, tabiques interiores y exteriores, zonas comunes, pilares, zócalos… En cambio, los metros cuadrados útiles se refieren únicamente al espacio interior de la vivienda. Excluyen muros, tabiques, terrazas, zonas comunes y columnas, y normalmente tampoco cuentan los huecos ocupados por armarios empotrados.

"La vivienda de obra nueva suele ser, por norma, más pequeña en metros útiles". Sin embargo, si observas los metros que aparecen en los anuncios, te parecerá más grande porque incluyen las zonas comunes. Es algo que conviene tener muy claro antes de comprar.

Cómo comprobar los metros útiles de una vivienda

Un ejemplo muy sencillo que comparte el arquitecto consiste en comparar dos viviendas de dos dormitorios —una de obra nueva y otra de segunda mano—.

• La de obra nueva podría tener 45 m² útiles sin zonas comunes.
• La de segunda mano, 60 m² útiles.

Si a la primera le sumas su cuota de zonas comunes, podría alcanzar los 70 m² construidos, mientras que la segunda, con sus zonas comunes, llegaría a 65 m². Así, estarías comparando una vivienda de 70 m² construida con otra de 65 m², cuando en realidad la de 70 m² posee menos espacio útil.

Los metros cuadrados de las estancias

Todas las estancias deben cumplir unos metros mínimos según la normativa. Aunque suele estar bastante controlado, el arquitecto recomienda prestarle atención, ya que puede variar según la comunidad autónoma.

Salón del piso en Madrid de una pareja joven. Proyecto: Emmme Interiorismo

Las dimensiones mínimas permitidas en Madrid son:

• Cocina: 7 m²
• Salón-comedor: 14 m²
• Dormitorio doble: 12 m²
• Dormitorio sencillo: 7 m²
• Baño principal: 3 m²
• Resto de baños (si los hay): pueden ser de menor tamaño.

La memoria de calidades

"Hay que mirar con lupa la memoria de calidades". Aunque es cierto que si no son promociones de lujo, "la mayoría suelen tener calidades similares". Este documento de las calidades es obligatorio y la promotora debe siempre facilitarlo a los clientes. Es importante fijarse si al finalizar la obra las calidades son las mismas o superiores, "ya que por ley nunca pueden ser inferiores". 

Sin embargo, "las promotoras juegan un poco con la memoria de las calidades". Aunque especifican que, por ejemplo, pueden añadir "una tarima flotante, no van a decirte de qué marca, espesor, ni la resistencia a la abrasión o la humedad tiene, ni formato, ni color".

La zona de la vivienda 

"Lo normal es que el grueso de estas obras se sitúe en zonas nuevas, como está ocurriendo en Madrid". Es norma que desde la promotora vendan que "la zona se va a revalorizar" y en los próximos años se pondrán algunos servicios extra cerca de las viviendas. "La realidad es que se aleja mucho de esto, y hay que tenerlo en cuenta para tomar la decisión de compra".

Es importante saber que "primero se urbaniza, luego se construyen las viviendas y finalmente, los servicios y no al revés". Pueden pasar "hasta 15 o 20 años para que se convierta en una zona consolidada".