Todo lo que debe cumplir un local comercial para convertirse en vivienda

Comprar una casa es casi imposible, alquilar no digamos, ni siquiera un piso pequeño. Pero, ¿qué pasa con los locales comerciales? Esto es lo que debes saber para vivir en uno.

El comedor de un moderno loft de Londres que antes era una antigua fabrica de chicles.

El comedor de un moderno loft de Londres que antes era una antigua fabrica de chicles.

Gala Mora
Gala Mora

Periodista especializada en diseño y estilo de vida

Todo el mundo sueña con tener una casa en propiedad, un hogarcito donde llegar, proyectar un interiorismo que te guste con todas las piezas que te gustan y a vivir, que son dos días (más o menos). Pero los precios se están poniendo cada vez más inalcanzables y de repente, además de las casas prefabricadas, hacerse con un local comercial para vivir se ha convertido más que en una tendencia, en una realidad.

A finales de 2019 se contabilizaban más de 315 mil establecimientos en toda España, 85 mil de los cuales cerraron debido a la pandemia. Esta crisis ha provocado una importante apuesta por la reconversión de estos locales en viviendas. Según cifras de Madrid o Barcelona, la demanda se ha triplicado, y en los últimos tres años, en la capital por ejemplo se han aprobado más de mil licencias de este tipo. Así que, ¿es posible? Sí. Pero hay que saber muy bien cómo moverse.

Pocos metros pero bien aprovechados.

Pocos metros pero bien aprovechados. Foto: D.R.

Para saber normativa, distribuciones, medidas o condiciones, hemos preguntado a José Luis Medina Bores, Arquitecto de RE/MAX Urbe Chamberí, que nos ha aclarado todas las dudas que teníamos, y las que no, también, al menos en lo que a Madrid se refiere.

Los trámites que debes conocer para convertir un local comercial en vivienda

Lo primero que debemos saber es que si bien cada comunidad autónoma aplica sus propia directrices, también es cierto que suelen compartirse aquellas normativas que funcionan y no sería extraño que haya coincidencias en muchas de ellas. Pero al menos en Madrid, para transformar un local en vivienda debemos realizar varios trámites técnicos y administrativos:

  • Solicitud por Declaración Responsable (DR) al Ayuntamiento.

Esto reduce considerablemente los plazos de consecución del cambio de uso, al no tener que esperar a la concesión de la licencia, como sucedía antes. Ya podemos comenzar las obras de reforma. El contenido de la DR requerirá:


- Un proyecto técnico realizado por técnico competente, visado en el Colegio Oficial de Arquitectos.
- El pago de las tasas e impuestos municipales.
- Un depósito en concepto de aval por la gestión de residuos.

  • Una vez terminadas las obras presentaremos la declaración de alteración catastral, con la que dejaremos constancia en catastro del cambio de uso realizado de local a vivienda.
Hay que distinguir estancias.

Hay que distinguir estancias. Foto: D.R.

  • Finalmente se solicitará, también mediante Declaración Responsable, la licencia de primera ocupación (LPO), aportando la documentación final de obra que nos dará el arquitecto. Para concesión de esta licencia un técnico municipal se desplaza al local (en el plazo de un mes) y emitirá un acta favorable, en su caso. Seguidamente el ayuntamiento emite la licencia de primera ocupación (también en el plazo de un mes). Conviene saber que la licencia de primera ocupación (LPO) es necesaria para tener suministro de agua, electricidad, etc.
  • Con la licencia de primera ocupación se acude al notario y se escritura el cambio de uso.
  • Se registra la escritura de cambio de uso en el Registro de la Propiedad.
  • Se aporta dicha escritura al Catastro para completar la alteración catastral.

¿Y qué condiciones debe cumplir el local?

Una vez que tenemos claros los trámites, hay que saber las condiciones que debe reunir esta nueva vivienda.

Superficies

La modificación, recientemente aprobada (aprobación inicial y fase de alegaciones concluida), considera como vivienda mínima aquella que cuenta con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, y cuya superficie útil sea igual o superior a 40 metros cuadrados, no incluyendo en el cómputo las terrazas, balcones, balconadas, miradores, tendederos, ni los espacios con altura libre de piso inferior a doscientos veinte (220) centímetros. Cumpliendo la superficie mínima indicada, serán admisibles viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño.

No menos de 40 metros cuadrados.

No menos de 40 metros cuadrados. Foto: D.R.

Condiciones mínimas de vivienda: programa

Cocina: tendrá una superficie útil mínima de siete metros cuadrados y su forma permitirá la inscripción de un círculo de ciento sesenta (160) centímetros de diámetro.
Estancia-comedor: tendrá una superficie útil mínima de 14 metros cuadrados y su forma permitirá la inscripción de un círculo de trescientos (300) centímetros de diámetro, tangente al paramento en el que sitúe el hueco principal de ventilación e iluminación.
Dormitorio: tendrá una superficie útil mínima de 12 metros cuadrados y su forma permitirá la inscripción de un círculo de doscientos setenta (270) centímetros de diámetro; se admitirán dormitorios adicionales con una superficie mínima de 7 metros cuadrados.
Baño: estará compuesto, al menos, por bañera/ducha, lavabo e inodoro y su superficie útil mínima será de tres metros cuadrados.
Pasillo: su anchura libre mínima será de noventa (90) centímetros.

Instalaciones

La nueva vivienda debe contar con todas las instalaciones necesarias para garantizar el confort de los ocupantes, climatización, agua caliente, iluminación adecuada etc. Además, la cocina tendrá campana extractora de humos con salida a la cubierta del edificio, cumpliendo la normativa de protección medioambiental vigente, aunque en algunos casos se aceptan campanas con filtro de carbono.

Debe tener todas las instalaciones necesarias.

Debe tener todas las instalaciones necesarias. Foto: D.R.

Ventilación

Las piezas habitables deben de contar con ventilación según lo prescrito en la normativa CTE (Código Técnico de la Edificación).

Iluminación

Las piezas habitables deben de contar con luz natural (12% de la superficie útil de la habitación).

Y, por supuesto, las nuevas viviendas cumplirán además con las condiciones de vivienda exterior, de accesibilidad y con las condiciones higiénicas necesarias para garantizar una buena habitabilidad. Así que ya sabes, donde antes había un bar, ¿quién sabe si podría estar tu futuro hogar?

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