Tú también puedes ser un manitas (y lo sabes)

Aunque cuentes con la ayuda de un profesional experimentado, conocer todos los intríngulis para poner en marcha una reforma te dará mayores garantías de éxito.

Redactor jefe de Arquitectura y Diseño

19 de agosto de 2019, 21:29

Una reforma es una carrera de obstáculos que pone a prueba la paciencia de cualquiera. Hay infinidad de detalles que hay que tener en cuenta, y determinar el alcance del cambio y el profesional que lo diseñará y llevará a cabo es solo el comienzo del via crucis particular. Hé aquí el decálogo para salir airoso de la empresa.

01

Evita los imprevistos

Son los grandes enemigos de una obra. Hay que dejarles el menor espacio posible mediante una planificación minuciosa desde el primer momento. El tiempo empleado en prever todos los detalles posibles nos lo ahorraremos luego en demoras, disgustos y aumentos de precio.

02

Elige el momento oportuno

Según el portal inmobiliario Casaktua, el verano –aunque nos pueda “chafar” las vacaciones– es una época propicia: se dispone de más tiempo libre para seguir las obras, los vecinos se van de vacaciones, los contenedores de la calle causan menos molestias, la humedad es inferior, se pueden aprovechar mucho más las horas de luz diurna y existe la posibilidad de trasladarse a una segunda residencia para no entorpecer las obras.

03

Pide un presupuesto detallado

Cuanto más detallado y exhaustivo sea un presupuesto, menos margen para imprevistos dejaremos. Los materiales y acabados son los conceptos que más influyen en el precio final. Según los expertos, la diferencia de costes entre una calidad media y una calidad mínima puede rondar el 20%. Por ello, desde Casaktua aconsejan pedir un desglose con la tipología, la cantidad y el precio unitario de cada uno de ellos y valorar diferentes opciones. También es fundamental que el importe de la mano de obra esté bien detallado e incluir la información correspondiente sobre los permisos de la obra (persona que los solicitará, trámites), duración estimada de la intervención –incluyendo a ser posible una penalización por retraso–, información detallada del IVA y el método de pago.

04

Busca Subvenciones

En marzo de 2018, el gobierno aprobó el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a cuyas ayudas podrían acogerse 17,5 millones de hogares, con cuantías que van de los 3.000 € por obras de conservación hasta los 14.000 € por mejora de la accesibilidad para personas con discapacidad. A estas subvenciones se suman otras impulsadas cada año por las comunidades autónomas, por lo que conviene consultar periódicamente la información de los organismos competentes.

05

Ten los permisos en regla

Hacer obras pequeñas no suele requerir permisos especiales, a diferencia de lo que ocurría antes, cuando había que pedir una licencia de obra mayor o menor al ayuntamiento. Este sistema ha sido sustituido por la “declaración responsable”, que ni siquiera se pide siempre. En cambio, la autorización es obligatoria en el caso de que la reforma modifique la distribución o la estructura del piso, aumente la superficie habitable (ya que eso afectaría al valor catastral y al cálculo de impuestos como el IBI o el IRPF), altere algún elemento comunitario (fachadas, terrazas, balcones...) o de la superficie exterior del edificio, o modifique el uso de local a vivienda o al revés. El trámite y el pago lo puede hacer cualquier persona, siempre y cuando se haga en nombre del promotor o propietario.

06

Sé flexible

Por muy previsor que pueda ser uno, siempre pueden surgir cambios sobre la marcha, y hay que saber encajarlos en el proyecto original. Hay actuaciones en las que quizá no hayamos pensado o que no sean estrictamente necesarias ahora, pero que pueden venir bien en el futuro. La OCU pone como ejemplo la reforma integral de un baño en una casa antigua: probablemente tenga sentido cambiar las tuberías de esa parte de la casa, de modo que si más adelante se renueva el resto de la instalación de fontanería ya no tengamos que picar paredes y suelos en el baño nuevo.

07

Confía en un experto

Además de ser recomendable casi siempre, acudir a un buen profesional para asegurarnos el éxito de una reforma no es una opción en determinados casos. Requerirá de un arquitecto cualquier intervención que altere la configuración de un espacio o edificio. Es decir, que produzca una variación de la composición general exterior, la volumetría, el conjunto del sistema estructural o que tenga por objeto cambiar los usos característicos del edificio. Una obra que afecte un muro maestro o una bajante puede causar daños cuantiosos y difíciles de reparar.

08

Toma medidas

La necesidad de contar con un experto se refleja también en la cuestión de las mediciones. Está muy bien que midamos cuidadosamente el espacio para hacernos una composición de lugar, pero hay que dejar que el profesional que realice el trabajo tome sus propias medidas y verifique que todo cuadra. Medir puede parecer fácil, pero una diferencia de un centímetro puede bastar para que un electrodoméstico o un armario no quepan en el hueco previsto. Si las medidas las hemos proporcionado nosotros, los costes de arreglar los estropicios causados por un mal cálculo serán nuestros también. Según la OCU, medir también interesa para asegurarnos de que no nos facturan de más cuando nos entreguen el presupuesto ya que muchos conceptos van referidos en metros cuadrados o lineales.

09

Paga lo justo

Cuando por fin esté todo listo para empezar las obras, lo normal es que el contratista nos pida un adelanto, y probablemente algún otro pago durante el transcurso de los trabajos. No hay problema siempre que dejemos un 40% hasta el final. Por supuesto no es nada recomendable renunciar a que nos apliquen el IVA: no solo es una obligación legal, sino la garantía para reclamar si hay problemas o desperfectos. Pero que sea el IVA correcto, es decir, el 10% en vez del 21% cuando el cliente es un particular o una comunidad de propietarios que hacen la obra para uso propio, siempre que el inmueble lleve más de dos años construido o rehabilitado y que el cliente aporte todos los materiales, o bien el contratista aporte una parte de ellos cuyo valor no exceda del 40% del precio de la obra previo IVA.

10

Respeta a los vecinos

Si la obra toca elementos comunes de la comunidad de vecinos, será indispensable su visto bueno. No hay que empezar nunca un trabajo sin haberles avisado antes, informando al presidente de la comunidad o al administrador del inicio y duración prevista de la reforma y garantizando que las zonas por las que circularán operarios y materiales –portal, escalera, ascensor...– estarán debidamente protegidas y limpias. Tener a los vecinos en contra puede ser una auténtica pesadilla. En cuanto al horario de trabajo y el nivel de ruido permitidos, como ocurre con las licencias, cada municipio tiene su normativa. En Madrid capital, por ejemplo, no se puede trabajar de lunes a viernes entre las 22 y las 7 horas, y en sábados y festivos entre las 22 y las 9 horas, y el nivel de ruido no puede superar los 55-60 decibelios.