Las 25 claves para una reforma fácil y sin sorpresas

Realizar una reforma en casa puede resultar abrumador, pero con las claves y los consejos adecuados, puedes convertir el proceso en algo mucho más sencillo y gratificante. La idea de trasformar tu espacio puede generar entusiasmo, pero también preocupación por los costos, el tiempo y los posibles contratiempos. Ya sea que desees renovar una habitación, actualizar tu cocina o transformar por completo tu hogar, existen algunos trucos que te ayudarán a lograr una remodelación fácil y exitosa. Toma nota.

1. Todo bajo control

Poner en marcha la construcción de un edificio conlleva un riesgo económico y de Responsabilidad Civil nada despreciable. Es equiparable a abrir una pequeña industria; la diferencia es que las obras tienen un inicio y un final relativamente cercanos, que en las viviendas unifamiliares suele promediar los doce meses. Como cualquier industria, la obra ha de abrir un centro de trabajo, tener su plan de seguridad y salud, todos sus trabajadores en regla, sus flujos de entrada y salida de dinero mensuales, sus auditorías externas y sus beneficios al final de todo el proceso. Y no hay que olvidar que, por encima de todo, el objetivo final es que el consumidor quede satisfecho con el producto que recibe.

2. Beneficio razonable

Existe la creencia de que los constructores se ganan muy bien la vida y se basa en la imagen que proyectó el sector durante la época de la burbuja inmobiliaria allá por el año 2000. Es necesario aclarar que igual que un supermercado o una tienda de ropa, una constructora no puede funcionar sin un margen de beneficio variable que, en función del volumen de la obra puede oscilar entre un 15% y un 25%.

3. Estandarte de seguridad

Una obra conlleva un elevado riesgo de accidente laboral y por ello todo el mundo
ha de estar asegurado. Hoy quizá no es tan común ver una bandera nacional oscilando en lo alto de una construcción, pero hace unas décadas así era. Este símbolo indicaba la finalización de la estructura, la parte más compleja de la construcción, y solo podía izarse si no había habido ningún accidente hasta la fecha.

4. Riesgo económico

El otro elemento principal de incertidumbre y riesgo es el económico. En volúmenes de 200 a 400 mil euros, una desviación del 5% es mucho dinero para cualquier bolsillo; para el promotor puede suponer que el banco no cubra la desviación, y para el contratista no poder comprar los materiales para la siguiente fase de construcción. Es esencial ser conscientes de que mantener una construcción dentro de presupuesto interesa a todas las partes involucradas en el proceso constructivo.

 

5. Seguridad vs flexibilidad

Un presupuesto llaves en mano significa, en esencia, que el coste y la fecha de finalización de la construcción se pacta de antemano e implica, a priori, una menor flexibilidad durante el proceso de diseño y construcción. No puede ser de otra manera, pues a medida que avanza el proyecto cada cambio implicará a más agentes y tendrá mayor incidencia en el calendario global de la construcción.

6. Acuerdos vinculantes

En los proyectos llave en mano no se suele trabajar con una paleta de acabados, tanto interiores como exteriores, electrodomésticos incluidos. El tamaño de los dormitorios, los tipos y las dimensiones de las ventanas, sistemas de climatización, tratamientos de agua... incluso jardinería. Antes del inicio de la obra conviene firmar, de mutuo acuerdo, la memoria de calidades, que será vinculante.

7. Posibilidad de adaptación

Como es natural, demasiada rigidez en cualquier proceso de diseño normalmente no acaba de funcionar, y en la práctica las empresas han desarrollado métodos que permiten un grado de personalización suficiente sin alterar el coste total de la obra. Por ejemplo, mediante la posibilidad de ampliar la paleta de acabados de materiales con costes equivalentes.

8. La seguridad tiene precio

Lo que sí has de asumir es que una construcción llave en mano te ofrece eximirte de la mayoría de decisiones que una obra te obliga a tomar, algunas fáciles y rápidas, pero otras complejas y pesadas. Este confort no es gratuito; podríamos decir que asumes un mayor coste a cambio de un proceso de obra más tranquilo.

9. Un solo interlocutor

Una de las virtudes del método llave en mano es que la persona con la que te comunicarás durante todo el proceso acostumbra a ser la misma, alguien con quien desarrollarás suficiente confianza como para convertirla en una especie de apoyo y consejero. Este perfil profesional te asesorará en tus decisiones para garantizar que la obra llegue a buen puerto.

 

10. Velar por el resultado

Una de las cuestiones que más dudas genera este tipo de construcción es la vinculación de la dirección facultativa (arquitecto y aparejador) con la empresa constructora. A priori no nos hemos de preocupar más de la cuenta: los técnicos responden personalmente sobre el trabajo que desarrollan, por lo que siempre velarán por que el resultado sea satisfactorio.

11. Calendario ajustado

Los procesos de construcción llave en mano han de ir acompañados de un contrato de servicio de construcción. En él figurará un calendario de la obra, los supuestos que podrían devenir en un retraso en la entrega de la misma y la penalización a la que la empresa se enfrenta en caso de incumplimiento de la fecha prevista.

12. Asumir imprevistos

Una empresa  constructora asume la eventual incompetencia de un subcontratado; si un instalador de electricidad desaparece habiendo cobrado más de lo ejecutado, el contratista se verá en un importante apuro. No acostumbramos a contemplar estas circunstancias, pero forman parte del servicio.

13. Con perspectiva global

La gran virtud de trabajar con un project manager es la elevada flexibilidad que esta figura aporta al proyecto durante su ejecución. Su visión y control del proceso de construcción, con una perspectiva global, permite identificar con antelación donde habrá desviaciones de presupuesto, tanto positivas como negativas. Las desviaciones positivas no son tan raras como podría parecer; eso sí, en el 99% de las ocasiones los propietarios optan por incorporar mejoras al proyecto en lugar de ahorrar ese gasto: adquieren una cocina mejor, cambian los pavimentos o mejoran el sistema de tratamiento de agua, por ejemplo.

14. Tiempo y dedicación

El otro gran valor,  evidentemente, es la transparencia: tendrás acceso en todo momento al balance económico de la obra, sabrás si vas por detrás o por delante en el calendario y en los costes. Pero esta transparencia también tiene un coste: en este caso pagas con tu tiempo pues estar encima de los números de una obra de construcción implica muchas más horas de dedicación de las que imaginas.

 

15. Presupuesto más ajustado

Es muy importante destacar que el coste de los servicios de un project manager
ha de repercutirse sobre la propia obra. El trabajo de solicitar, comparar y negociar
los presupuestos de diversos industriales para cada especialidad tendrá como resultado un presupuesto de ejecución material más ajustado. Ese ahorro debería cubrir sus honorarios; si no es así, algo no está funcionando.

16. El momento de la decisión

Antes de comenzar la obra, el project manager contactará con profesionales de los diferentes ramos de la construcción, garantizará su disponibilidad y negociará, uno por uno, todos los capítulos del presupuesto. A continuación, planteará a los clientes la primera gran decisión: ¿Cuál será el equipo de industriales que ejecutará la obra. Tendrán toda la información preparada y pormenorizada para analizarla. Aun así serán necesarias varias horas antes de tomar la decisión definitiva.

17. Especializados en gestión

Los project managers acostumbran a ser técnicos (arquitectos o arquitectos técnicos) que han realizado alguna especialización en gestión económica y que, por tanto, pueden ofrecer servicios complementarios a los propios de las direcciones de obra. Es habitual que el coste de la gestión económica se proponga como un complemento a sus honorarios de redacción del proyecto.

18. Ajustar los márgenes

Una de las prácticas más habituales en las obras realizadas con project manager es que los promotores se toman la molestia de comprar y traer a la obra gran parte de los materiales de revestimiento y el equipamiento. Pavimentos, pinturas, inodoros e, incluso, cocinas enteras. De este modo el gasto se reduce al montaje y la colocación, eliminando el transporte y algún margen de compra.

19. La obra llave en mano

Ofrece la tranquilidad de un plazo y un coste cerrados a costa de un precio superior. Un project manager, en cambio, te permite implicarte en el proceso de construcción tanto como quieras invirtiendo parte de tu tiempo.

 

20. Financiación pautada

Una obra de autopromoción con project manager se financia a través de la banca tradicional, la cual realiza una tasación independiente sobre la que el banco va trabajando, mes a mes, a medida que la obra avanza. A diferencia de una obra llave en mano, si hay un desvío al alza que no entraba en los plantes de la tasación, lo deberás asumir tú.

21. El cliente es el responsable

En este tipo de gestión, además, si un industrial decide abandonar la obra con más dinero cobrado de lo ejecutado –no es extraño pagar una provisión de fondos para la compra de materiales–, la responsabilidad de solventar la papeleta también es tuya. No hay una constructora para tratar de amortiguar el golpe como ocurre en una obra llave en mano.

22. Lo mejor de ambos mundos

Existe un método a caballo de estos dos sistemas de control; se trata de contratar una única constructora para la realización de todos los trabajos de obra y, a la vez, solicitar una gestión económica de la misma, incluso la incorporación de algún industrial externo. Obtienes así la transparencia del project manager y la fiabilidad del contratista.

 

23. Todos salen ganando

La gestión económica sin coordinación de industriales implica, sobre todo, incorporar la transparencia y la visión global del trabajo con project manager. En cierto modo este sistema también representa un descanso para pequeños contratistas con poco tiempo para realizar tareas de administración y, a la postre, es positivo y beneficioso para todos.

24. Agrupar las tareas

Otro punto intermedio es trabajar por paquetes de obra, que consiste en agrupar tareas semejantes, como instalaciones, carpintería o albañilería, en grupos de varios industriales, más fáciles de coordinar tanto a nivel de calendario como económico, reduciendo así las tareas de gestión y, consecuentemente, los honorarios del project manager.

25. Trabajo colaborativo

Disponer de un project manager que certifique y controle los pagos a los industriales o a la constructora suele ser muy positivo para el desarrollo de la obra. El contratista sabe que su trabajo será contado mes a mes y estará más atento para no cometer errores; incluso colaborará con el project manager, quien también se esforzará para demostrar su valía.