La idea de ver un anuncio, visitar un piso, enamorarte de él, dar la señal y que sea tuyo, es bonita pero bastante alejada de la realidad. Al margen de hipotecas o no, hay toda una serie de interrogantes que debes plantearte antes de comprar la posible casa de tus sueños. Y ojo que no lo decimos nosotros, hemos preguntado a Manuel Lozano, Arquitecto Técnico y Asesor Inmobiliario en RE/MAX Grupo Urbe y esto es lo que nos ha contado.

Antes de nada, conviene diferenciar tres fases en el proceso de compraventa de un piso.

Fase 1: La oferta en sí, es decir, el piso nos gusta, queremos optar a él y nos comprometemos con un 1% del precio de compraventa.
Fase 2: Arras. Firmamos un compromiso económico grande, el equivalente a un 9% adicional que añadiremos al 1% anterior.
Fase 3: Compraventa ante Notario, momento en el cual se da por finalizado el proceso.

Y cada fase conviene desglosarla en diferentes puntos.

FASE 1. Antes de ofertar

  • Conviene tener una nota simple informativa ACTUALIZADA para comprobar la superficie del inmueble, la titularidad del mismo y las cargas o servidumbres que tiene. Si la operación es a través de una agencia inmobiliaria ese dato lo facilita la agencia. Si se hace entre particulares, se le pide al propietario o se puede consultar en el Registro de la Propiedad.
  • Solicitar una ficha catastral para comprobar el USO (residencial, comercial, oficina),así como el año de construcción del inmueble, la superficie construida del mismo y sus elementos comunes. En este caso, la información puede obtenerse por internet en la página del Catastro.
No basta solo con que te guste.
  • Pedir una ficha de la ITE del Ayuntamiento para comprobar en qué estado se encuentra la Inspección Técnica de Edificios (posibles derramas futuras no aprobadas en junta todavía), y en el caso de no verlo claro habría que pedir el teléfono del Administrador para que nos informase directamente. Esta información también aparece en internet en la página del ayuntamiento donde vaya a realizarse la operación.
  • Preguntar los gastos del inmueble (Comunidad de Propietarios e IBI) para no llevarse sorpresas desagradables.
  • Mirar también el valor de referencia en el Catastro para así tener claro en base a qué cifra (precio de compraventa o valor de referencia) liquidar el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales).
  • En el caso de necesitar reforma intensa, convendría una segunda visita con un técnico para que valorase aproximadamente el coste.
  • Si la gestión se hace a través de la inmobiliaria, hay que informarse de si cobran honorarios y preguntar si el dinero que voy a poner, en caso de aceptación de la oferta va a ir directamente a los propietarios ya que es una cantidad que forma parte del precio pactado y tendría carácter penitencial.
  • Aclarar qué se queda y qué no se queda en el piso muebles, electrodomésticos…
  • Saber la fecha de las últimas reformas que se hicieron y el tipo de intervención.
  • Si se necesita préstamo hipotecario, tener muy hablado con el banco que la operación es viable y que no vamos a tener sorpresas.
  • Como último consejo, es mejor ponerse en manos de un profesional inmobiliario para que el camino sea mucho más sencillo.
Pide toda la información del inmmueble.


FASE 2. Antes de firmar las arras

  • Antes de las arras, hay que disponer de la FEIN (oferta vinculante del banco) previo desembolso en el caso de necesitar préstamo hipotecario.
  • Reflejar en el documento diferentes situaciones que puedan derivar en problemas, como el proceso de herencias.
  • Si existen cargas, acordar cómo se van a cancelar y reflejarlo en el documento.
  • Si la vivienda tiene anejos (plaza de garaje, trastero) especificar qué forma parte de la compraventa, estén en la misma escritura o en escrituras independientes.
  • Tener cuidado con las fechas en las cuales hay que cumplir compromisos.

Un asesor inmobiliario facilita las cosas.

FASE 3. Antes de la Notaría

  • Comprobar que los DNI’s de los firmantes están vigentes.
  • Tener un certificado del Administrador de la Comunidad de Propietarios donde se indique que el piso está al corriente de pago de las cuotas y las derramas pendientes.
  • Tener un Certificado de Eficiencia Energética de la vivienda.
  • El mismo día de la firma, hacer una comprobación telemática con el Ayuntamiento para comprobar que no se adeuda ningún IBI.
  • Solicitar facturas de suministros para poder hacer el cambio de titularidad.
  • Solicitar el contacto del Administrador para informar del cambio de titularidad.